湛江营销策划短期培训班
营销策划管理制度
1.0 目的
为加强XX公司（以下简称"公司"）项目策划推广管理，不断提升公司的楼盘和
品牌形象，实现公司经营战略的任务和目标，特制定本制度。
2.0 范围
本制度适用于公司营销策划管理制度。
3.0 职责
3.1营销部：负责项目营销策划管理的制定和执行。
3.2监察部：负责本制度执行结果的监察。
4.0 营销策划管理制度
4.1新开盘项目前期重点营销工作汇报
4.1.1项目开盘前60天，公司营销部必须会同代理公司、广告公司将《开盘前重点营销策划及准备工作》形成方案，以PPT的形式上报公司相关领导。明确楼盘市场定位、货源组织、广告投放、认筹解筹、开盘活动等各项相关工作。公司相关领导确保在开盘前45天与营销部讨论、审核方案。
4.1.2开盘前重点营销策划及准备工作方案必须由以下内容版块构成：
4.1.2.1第一部分：项目工程现状
4.1.2.1.1必须以现场实景照片的形式反映工程现状。
4.1.2.1.2照片的拍摄时间必须为会议汇报方案的前一天。
4.1.2.1.3拍摄内容版块须体现开盘当日涉及的重点区域工程现状：
包括：项目主入口道路、大门、售楼部、中心园林、样板房、销售通道等。
4.1.2.2第二部分：项目卖点提炼及核心卖点
4.1.2.2.1深入挖掘提炼项目十三大卖点
自然生态环境、区位价值、交通条件、项目规模、规划设计、建筑特色、园林环境、产品特色、精装品质、会所、酒店机六大中心等配套、物业管理、品牌实力、性价比高。
4.1.2.2.2项目卖点提炼的表述以文字+图片的形式，每个卖点一页PPT。
4.1.2.2.3由项目十三大卖点提炼出项目核心卖点及定位语（定位语至少5条备选方案）。
4.1.2.3第三部分：开盘广告设计及短信
4.1.2.3.1开盘报纸广告包括主标题、2-3行的副标题、价格信息及产品信息，要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。
4.1.2.3.2开盘广告设计必须包括计划投放的主要版式，如：整版（1-3个不同色调、主图的设计稿选择）、包报（正面、反面）和软文（根据集团不同时期的推广策略确定是否在开盘期间投放软文）。
4.1.2.3.3开盘短信内容的编写须按照集团开盘短信模板的框架进行拟定，要求围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是65个字符）表达出来。
4.1.2.4第四部分：开盘媒体计划
4.1.2.4.1媒体投放周期：一般为开盘前2-3周。
4.1.2.4.2各类媒体投放的总费用预算汇总简表。
4.1.2.4.3媒体组合：以报纸、短信为主，可适当辅助网络、杂志、电台广告等。
4.1.2.4.4媒体投放具体排期表。(注意：电视、短信及电台须列明每日投放量).
4.1.2.5第五部分：开盘推货策略
4.1.2.5.1区域竞争市场格局图：包含区域内可类比的竞争项目类似产品均价，作为本项目市场参考和定价依据之一。
4.1.2.5.2制定本项目开盘的建议均价（毛坯及豪装分开建议）。
4.1.2.5.3首期总可售货量示意图：在项目总规图中标识出首期可推售货源的位置及每栋均价建议。
4.1.2.5.4推售单位货量统计：以表格形式反映出首期可推售货源、产品类型、楼栋号、销售套数、面积、金额等。
4.1.2.5.5开盘推货策略：开盘当日计划推出的货源、楼栋及预计总货值。
4.1.2.6第六部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作
4.1.2.6.1开盘相关的各项营销工作的重要时间节点，如，取得预售证时间，中心园林完成时间，售楼部开放时间，样板房完成时间。
4.1.2.6.2收取诚意金认筹的时间节点。交诚意金 元或 元，客户获开盘额外优惠。
4.1.2.6.3在售楼部内公示认筹区间价格及相关公示文件。
4.1.2.7第七部分：现场布置、围蔽方案及物料设计
4.1.2.7.1现场布置设计稿包括以下内容：楼体条幅，户外设计稿，队旗、围墙、指示牌等。
4.1.2.7.2围蔽方案：对于销售区域内现场环境未达到展示条件的，要以围蔽的形式进行包装，并标示清晰围蔽范围及形式。
4.1.2.7.3物料设计包括以下内容：楼书，单张，户型手册，纸袋，名片等。
4.1.2.8第八部分：开盘前筹备工作时间倒排表
开盘前，必须做好《开盘前筹备工作时间倒排表》，包括工作类别、工作内容、开始时间、完成时间、责任部门及责任人等信息。4.2开盘解筹和开盘活动汇报方案
4.2.1项目开盘前15天左右，营销部、代理公司将开盘解筹方案与公司相关领导讨论、审核方案。
4.2.2开盘解筹方案必须包括的内容有：
4.2.2.1公开发售概况
4.2.2.1.1开售时间。
4.2.2.1.2开售方式：一般采用抽签解筹方式。
4.2.2.1.3开售地点：一般选择现场销售中心解筹。
4.2.2.1.4开盘当天分区功能布置图。
4.2.2.1.5新客户动线图。
4.2.2.2公开发售现场流程。
以公开发售抽签认购流程图的方式规划出当天解筹流程并附以必要说明。
4.2.2.3解筹当天销售中心内场布置图及岗位说明
4.2.2.3.1解筹现场一般划分为：签到区、抽签等候区、选房等候区、选房区、思考区、打单区、财务复核区、签约区等。
4.2.2.3.2须以销售中心功能分区布置图的形式进行方案说明，并以箭头的方式画出当天的认筹客户解筹流线。
4.2.2.4岗位职责说明及物料准备
4.2.2.4.1详细规划出各个功能区域的人员数量，工作内容，岗位职责及物料配备等内容。
4.2.2.4.2详细列出解筹所需的物料名称，数量，负责准备该物料的单位名称。
4.2.3开盘活动方案必须包括的内容有：
4.2.3.1开盘活动时间安排及活动流程表。
4.2.3.2开盘活动总平面布置图（必须包括以下区域规划布置：活动路线、签到区、舞台区、嘉宾看台及观众区、媒体接待区、停车场、内场游园活动区等）。
4.2.3.3开盘活动工作组人员架构及分工。
4.2.3.2开盘活动筹备工作组织安排。
4.3月度营销策划方案汇报
4.3.1每月28日左右，分管领导与各营销部、代理公司讨论并审核月度营销方案。各营销部须在每月
25日前完成下月度营销方案。
4.3.2月度营销方案必须包括的内容有：
4.3.2.1当月销售总结
4.3.2.1.1当月市场分析。
4.3.2.1.2当月销售状况。
4.3.2.1.3总体剩余货量分析。
4.3.2.1.4来电、来访及成交客户分析。
4.3.2.2下月总体营销思路
4.3.2.2.1推货步骤:下阶段主推货源，产品类型等。
4.3.2.2.2推广策略：卖点提炼，报广思路，广告表现，短信，媒体排期，新闻炒作等。
4.3.2.2.3促销策略。 4.3.2.2.4 现场活动。
4.3.2.2.5 其他配合工作：看楼车安排，派单点安排，户外广告更换建议，现场布置，销售人员培训等。
4.4周营销会议记录
4.4.1每周三即在下周广告开始设计前，各营销部全体需组织代理公司讨论下周推广思路，并由此形成下周各项目（每个项目独立一个会议纪要）主推货源、媒体投放策略、广告主题及主打价格，指导广告公司进行设计，于周四17：00前提交广告设计及会议纪要至相关领导处。
4.4.2广告模板学习：现阶段集团营销品牌中心每周下发广告模板。各地区分公司营销部负责人在收到模板后须组织代理公司、广告公司学习、研究模板内容，据此设计下周广告并制定相应的电话应答标准。
4.4.3会议纪要包括以下内容：
4.4.3.1货源组织：包括剩余货源，蓄客情况，建议推出楼栋等。
4.4.3.2价格建议：包括针对目前房源的价格调整建议，是否申请推出特价房源，调整时间等内容。
4.4.3.3广告思路：下周媒体广告的投放的主要卖点信息提炼，投放版量等。
4.4.3.4短信投放：短信投放的数量日期等。
4.4.3.5现场布置：下周各类现场包装、公示全部安装到位，包括精装展示区、精装公示、合同公示、价格销控公示，现场布置包装等。
4.4.3.6活动建议：现场人气活动等活动方案。
4.4.3.7新闻配合。
4.4.3.8签约回款计划。
4.5每周营销资料表格
每周一早12点前，地营销部必须将每周营销资料表格提交公司相关领导处，包括：
每周销售情况表、每周短信发送效果情况表、客户来电、来访登记表。
5.0 营销策划管理流程
6.0 其它
6.1本制度最终解释权归公司营销部。
6.2本制度自20XX年X月X日起试行二个月，试行结束后如无修订版颁布，则自动形成正式版。
6.3自本制度试行之日起，公司与《营销策划管理制度》相关的原有管理条款自动失效。 7.0附录。
7.1《每周销售情况表》TT-XM-ZH-048-YX-01
7.2《每周短信发送效果情况表》TT-XM-ZH-048-YX-02
7.3《客户来电、来访登记表》TT-XM-ZH-048-YX-03