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1949年新中国成立后，上海作为中国近代工业的诞生地和现代工业的聚集地，急需工业支持，而扩大生产首先要满足工人的住房需求。1951年，全市乃至全国第一个工人新村曹杨新村在工厂集中的沪西地区拔地而起。到1958年底，上海市共建成各类住宅新村201个，面积达到468万平方米，有超过70万的职工家庭分配到了新住房。

设施的老化也为老旧小区带来了许多安全隐患。杨浦区的凤南一村建于20世纪50年代，控江路街道办事处副主任杨军说，凤南一村的住宅是砖木混合结构，用的是木头地板，时间长了，居民一用力就可能把地板踩穿。大家也不往墙上挂东西，只要拿钉子稍微用力在墙上敲一敲，“墙就酥了”。2013年，一道雷打穿凤南一村一幢楼的房顶，火势很快蔓延起来，好在没有人员伤亡。

但到了彭三小区二期的改造，须炳荣和他所在的团队发现，之前“长高长胖”的改造模式不够彻底，不能完全解决住宅的问题。彭浦新村街道党工委副书记胡志雄告诉《中国新闻周刊》，彭浦新村的一些老旧住宅的管线老化、设施老化问题过于严重，“没办法修，修的代价和重建差不多，所以就一直没修，但越不修问题越多，形成了一个恶性循环”。陈双也指出，有一部分房屋可能原本就不适合“长高长胖”的贴扩建，而且住宅的主体结构不动，只是加了厨卫，“这个改造本身也是有一点遗憾的”。

彭浦新村之所以会成为上海最早探索拆除重建的小区，一定程度上是因为彭五小区和彭七小区的改造得到了上海市的肯定。2007年8月，时任上海市委领导曾来到彭五小区了解旧住房成套改造工作情况。2008年1月和6月，时任上海市委领导先后两次到彭浦新村街道视察旧住房成套改造工作。几位彭浦新村街道的干部说，在这几次调研和视察后，旧住房成套改造工作的速度得到了很大的提升。

转机发生在时任上海市高院副院长邹碧华来调研的时候。经过双方的反复研讨商议28大神，邹碧华最终提出建议，居民签约可参考征收，即达到95%的居民签约率28大神，协议可生效。由于彭浦新村的公房产权属于国家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房产权单位以“妨碍公共利益”的方式，向所在地法院提起民事诉讼。有了法律支撑，彭浦新村街道的工作人员都松了一口气。

“当时，区里各个部门对这件事都不太看好。我跑去找区委书记和区长，说‘已经走到这一步了，不能再犹豫’。”任伟认为，静安区愿意在缺乏政策依据的背景下推动这项工作，需要区里有相当的魄力。2020年10月1日，彭一小区拆除重建项目启动签约，10月7日租赁房居民和产权房居民签约率均超过99%，项目得以生效。

在拆除重建的老旧小区里建设增量房屋，是上海尽量收回成本的一种尝试。例如凤南一村拆除重建后将多出两百多套增量房屋，这些增量房屋不会作为商品房出售，而是将成为其他拆除重建项目的置换房源储备，为后续项目的统筹实施打基础。另外，再剩余的增量房屋就将作为保障性住房。原本政府就有建设保障性住房的计划，用拆除重建的增量房屋作为保障性住房，可以节省一部分资金。

更为特殊的是，相较其他城市的老旧小区原拆原建，上海会为拆除重建后的小区新建配套设施，例如彭一小区将新增社区生活服务中心、社区文化活动中心、社区体育中心以及拥有172个床位的社区养老院等配套设施，凤南一村则将新增社区食堂、图书馆、健身中心、养育托管点、卫生服务站等总面积达6400平方米的社区嵌入式服务设施。

由于老旧小区拆除重建后会产生增量房屋、沿街商业，并配备公共配套设施，容积率也会变化，比如凤南一村的容积率将从2.5提升至3.4。对于容积率的突破，严菁表示市里提供了很大的支持，“因为是民生保障项目，和商品房开发不一样”。上海各个拆除重建项目的容积率调整并没有一个固定的限制，而是根据不同小区的情况一事一议。

值得注意的是，拆除重建项目也会产生小部分直接的收益。陈双说，按照上海1995年的房改政策，直管公房只要是厨卫独用的成套住房，就可以购买变成售后公房。陈双说，这个政策很多年都没有变，居民用1295元/平方米的低价就可以买下房屋的产权，也就是说，很多居民用两三万元就能把房屋产权买下来，且等同于商品房，上市交易的价格一样，这对于居民是一个利好，对于政府也能带来一部分收益。

有的居民想要分到几套房子。须炳荣记得，彭三小区五期签约之前，一户已经不住在小区的居民始终不愿意签约，她要求拆除重建后拿到3套房子，让30多岁还未成家的儿子也有房子住。胡志雄说，还有很多居民总会把家庭矛盾转嫁到拆除重建项目里，希望通过这次改造帮自己分家，“以前是父母的房子，兄弟两家住在一起，以前就一直这么住着，现在要改造了，就希望能分两套房子”。

户型和面积是其中最为关键的。事实上，拆除重建后，几乎所有居民的房屋面积都会产生变化。工人新村的住宅往往有非常复杂的房型，规模越大的小区房型越复杂，例如彭一新村原始房型多达282种，凤南一村原始房型多达128种。由于房型太多，顾及设计成本和建设需要，改造后不可能全部保留原始房型，只能对复杂的房型进行归并，然后再设计。

值得注意的是，在房屋面积的变化上，有些小区不是只注重“一碗水端平”。东郸小区共有670户居民、7种房型28大神，但是因为占地面积小、居住密度大，最小的房型只有9平方米，最大的房型在23平方米左右。东郸居民区党支部书记张争科说28大神，在设计方案时，他们认为9平方米的房型“需要托底”，所以改造后的使用面积达到12.5平方米，增量面积有3.5平方米，而23平方米的房型改造后，增量面积在1平方米左右。

内江大板房是一个更为特殊的项目。延吉新村街道党工委书记、人大工委主任徐万骅说，由于在上海2035年城市规划中，控江路扩宽，住宅便压在了道路红线上，拆除重建后，内江大板房的住宅必须往后退，这意味着占地面积必须减少，改造受到限制。原有的240户居民，只有160户居民能够回搬，还有80户居民只能抽户异地安置。

徐万骅说，经过街道与杨浦区房管局的多轮讨论，他们决定要给80户居民提供更多选择，他们既可以选择异地房屋置换，也可以选择货币安置。选择异地房屋置换的居民，可以从杨浦区房管局在区内盘活的170套置换房源中选择一套28大神，主要是历年来其他小区成套改造后剩余的房源。其中89套是“不贴差价”房源，剩下的是改善型房源，居民可出资补差价购买。如果有人没有选到心仪的房子，则可以选择货币安置，根据评估公司评估的房屋价值，获得货币补偿，“等于多了一层保障”。

一个兼顾到多方利益的项目方案，需要很多时间打磨。东郸小区的项目方案修改了近10次；彭一小区的项目方案来来回回修改过20多次，修改重点主要聚焦在房型和面积上；凤南一村的项目方案第一稿在2021年底公布28大神，因疫情搁置后，方案又在第一稿的基础上经过20多次的修改。内江大板房项目方案的调整中28大神，仅抽户方案的修改就有20多次，整个方案从论证到确定历时将近一年。

在旧改办工作以来，黄一奇和同事也完成了一些在她看来原本不可能完成的任务。凤南一村有一位十多年来独自住在松江养老院的渐冻症老人，居委会和街道的工作人员每个星期要去拜访他两三次，但他总是不同意签约。一次闲聊中，工作人员发现，老人在凤南一村其实有很多老邻居，他对于凤南一村的印象仍是童年时住在这里的回忆。于是工作人员拍摄了一个从小区门口一路走到老人家里的视频，还拍摄了他的老邻居。老人看到视频后泪流满面，“你看这个人，别看他现在身体好，当年是我背着他上下学，现在我躺在这里，他身体这么好”。最后老人让工作人员握着自己肌无力的手，在协议上签了字。