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58安居客研究院院长张波：我非常同意，“沪九条”的落地虽然时间是5月27日，和中央层面释放的信贷政策差了十天，但其实本身是对5月17日政策的一个实际落实。因为5月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消贷款利率的下限，但是具体执行的标准，因为由每个省来具体确定WWW,700468,COM-700481,COM，所以当时大家对于上海能到一个什么水平，其实市场还是众说纷纭的。尤其是二套房WWW,700468,COM-700481,COM，我们都知道上海以往的限购非常严，整个首付的门槛也非常高，市场热的时候，二套房的首付再加上一些税费，成本加上去，基本上能达到买一套房的80%以上了。对于很多换房人群来说，买房压力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟进到什么程度。很多人都说如果调到40%已经属于比较好的了，这次政策出台的力度是明显大于市场预期的，所以效果真的非常好。

所以上海出台的政策给市场释放的信号，一方面我们认为是推进整个市场的平稳发展，延续430政治局会议提到的“消化存量、优化增量”的落实。另一方面我们看到上海的政策出台的维度也非常细腻，照顾到层层面面。比如普通购房人群的首付的调整、利率调整，还考虑到多子女家庭是不是能多买一套房，以旧换新过程中提供相应的补贴等。可以想象，在出台政策之前，政府对于上海本身的市场的情况做了非常细致的排摸，才能出台非常有针对性的政策。

这个政策可以解决两个问题。第一个问题是解决很多非户籍单身人群，他不是只想买外环外的，他也想买很多市中心里面位置比较好一些的房子。以往的政策其实不能照顾他这样的需求。同时政策也兼顾到另一个层面，就是市场上还有很多置换人群，他是以旧换新的，他要把手里的旧房子去卖掉。通过刚才的这个政策，也可以释放单身购房人群的购买力，所以这个政策是一石二鸟，我觉得这个政策效果比较大，对于市场的拉动作用也会比较明显。

举个例子来说，在上海，如果是改善买800万到1000万元房子的，其实占比还蛮高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000万元的房子，至少准备700万元的首付资金。新政后，首付比例35%WWW,700468,COM-700481,COM，按这个来算的话，只要350万元。这样的话整个上车的门槛是大大降低的WWW,700468,COM-700481,COM，因此我认为这个政策对于市场拉动作用会比较强。

易居研究院的研究总监严跃进：从去年开始我们就注意到房地产有一个新的现象，就是二手房的挂牌量增加。以前二手房有挂牌这个说法，但是没有挂牌量激增这个说法，是2023年以来出现的一个新的情况，而且这个新的情况全国各地都有。这也引发我们当时去思考房地产会发生一些什么变化，我们认为其中有一个重要的变化，就是二手房好像不太好卖了。

另一个方面，刚才提到一个词“外环内”，这个词很有意思，很多人来问“严老师这个外环内是什么意思，是外环跟内环之间呢，还是说外环的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海发布的政策对于单身人士买房叫外环外，现在叫外环内，这样去理解就清楚，一个叫外环外，一个叫外环内，那就是以外环这条线为界限。

58安居客研究院院长张波：有两个词我说出来大家可能感触非常深，一个词叫“老破小”，另一个词叫“远大新”。对于很多非户籍的单身人群来说，之前给他的选项只有远大新，就是你可以买外环以外的。同样300万元WWW,700468,COM-700481,COM，你可能是大一些的，住得舒服一点的。但是你想买外环内的老破小没有机会，没有给你买房子的资格。但是从市场调研，包括我们用户在线上的找房数据来看，可以非常清晰地看到很多的年轻人，包括新上海人，他在市区外环以内找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市区里有一个更加便捷的交通的这样一个生活。

价格我觉得总体来讲还是会保持比较稳定的。为什么这么说？第一，它往下跌的可能性还有没有呢，逻辑上讲，因为买的人多起来了，所以价格相对来说能够托住。第二，它会不会因为这个政策价格突然就炒起来呢WWW,700468,COM-700481,COM，尽管网上现在也有说一些房东价格在涨，但是考虑到目前二手房的挂牌量、新房的库存量等等，它决定了价格不可能拉起来。

从目前来看，供大于求的情况下，买房的可选择面还是很多的。张院长刚才提到“老破小”和“远大新”，作为一个买房者来讲，到底会选哪一种房子，两种都有一定的优点，也有一定的缺点。我们也研究过，从第一本能的反应上来讲，可能会想选市区的，因为它地段在这里，但如果郊区正好推了一批地段还不错的房子，考虑到结婚、多孩家庭，他可能又会觉得买郊区的房子好。其实每一种产品，都有客户存在，老百姓买房的心态也会变化。

58安居客研究院院长张波：现在从成交量还不能直接体现效果，我们以线上的找房热度来反映一下，政策出台当天晚上的6点到晚上的12点，线上用户找房热度跟5月26日相比上涨了20%，跟上一周相比上涨了超过30%。也就是说，政策出台之后市场反应是非常快的。从线上找房的区域分布看，二手房体现在外环内的热度非常高；外环外几大新城的新房热度也是非常高的。

我们也统计了一下上海前四个月二手房的数据，可以给大家分享一下。今年前四个月，上海二手住宅成交了大约53000套，成交均价是在5.6万元/平方米，去年同期的成交均价是在6.1万元/平方米，今年成交均价比去年确实是降了。今年这个政策出台之后，我们认为二手房的市场会慢慢恢复，它可能到不了6.1万元/平方米这样一个价格水平，可能从5.6万元/平方米慢慢往上到5.8万元、5.9万元，或者到6万元这样的一个水平，我们是能看到的。二手房市场会慢慢恢复到相对理性的价格水平。

房价我也非常同意严总的观点，从政府的调控思路来说，也是希望房价整体保持稳定。但从长远的大的发展来看，因为国家全国层面会推双轨制，这里面最重要的一点，未来保障的归保障，市场的归市场。那么后面的商品房的市场，在房地产恢复到平稳之后，商品房的价格会更多地由市场来决定；那么上海很多的新青年、新市民，他们的居住也更多地由保障房来解决，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，来解决更多的新青年、新市民的居住问题。

这个政策出台之后，我的判断是，6月市场预期会越来越明确，市场后续价格的变化，包括不同区域的变化会越来越明显，所以在这个背景下，会有更多的人进入到市场当中来。对于自住型的买房者，我个人给大家的建议是可以到市场上去多看看，尤其是二手房，现在还有不少议价空间。从下半年来看，我认为议价空间减小的可能性还是比较大的。房价不会涨，但是议价空间会减小。

第二，在当下这个环境下，我给大家的建议是买房还是量入为出。因为以往大家都喜欢跳一跳、够一够，比如说我是能买500万元的，我觉得跳一跳我买个800万元的，觉得以后越来越好，所以应该要买更大一点。在当下这个情况下，我建议大家还是量入为出，根据自身的情况做相应的调整和选择。比如说你是结婚之后有一个小孩，你想面积换大一些，那你不要因为这个面积换大之后总价过高，压力过大。其实房子只是一个水泥空间，里面承载的是我们的生活，生活过得好不好，不是因为你房子的面积大不大，不是因为你的房子是在市中心哪个位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通过买这个房给你的压力是不是能承受几方面综合起来考虑的。所以我建议大家不要过高地去加杠杆。虽然国家给到杠杆的力度越来越高，但量入为出是比较适合的一种方式。

还有一个建议是买房的话，还款方式、贷款利率要和银行做相应的沟通，现在银行给到的利率优惠也是比较多的。还有就是公积金的政策，现在公积金贷款的额度家庭最高可以贷160万元，如果你是买400万元以内的房子，那你用到160万元的公积金，商业贷款就少了，多子女家庭公积金最高可以贷到192万元WWW,700468,COM-700481,COM，将近200万元了，每个月的还款压力也变小了。