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天博综合体育馆

2015年3月7日，经全体产权人、使用人签名同意，包括张伟、李芒在内的7位居民天博综合体育馆，成为翻建工程工作小组的成员，负责翻建工程全面工作。后来天博综合体育馆，小组成员几经变更，但张伟始终是绝对核心的人物。根据约定，翻建工作实行集中协商制度，不设组长，集体讨论决定。议事遵循“少数服从多数”的原则，以参与表决人数的80%同意为通过，未能参与表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权人、使用人必须遵照执行。

记者获得的一份文件显示，2016年7月28日，宁海路街道办事处的领导到这栋楼了解情况，要求产权人必须在统一认识的基础上排险翻建。8月15日，全体产权人达成一致并签名：第一，同意排险翻建、彻底消除隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行解决；第三，自筹建设资金，按照预估每平方米1200元到1900元预收，待房屋设计、施工预算确定后，多退少补。

一楼居民不干了。一位从事规划设计工作的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写道：“争取自身利益最大化的前提，应该是保障大家利益相对公平。一些人吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的便宜不说，还将地下室的建与不建推到前台，提出谁出资谁建设。一楼面临的是两种可能，不建本可以另外获得利用空间，结果一无所有；建天博综合体育馆，就得掏建设的钱，而获得一个鸡肋般阴暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速升值。这样的利益分配有一点点公平吗？”

在所有的危旧楼原地拆除重建尝试中天博综合体育馆，房屋面积变化是最敏感的问题。对此十分警惕的一楼居民许明回忆，自己曾在5幢的沟通会议上要求公示每套住房重建前与重建后的房产证登记面积，还提出工作小组应该事先约定好面积变动后的价格补差规则，面积每增加1平方米，按照5万元的市场价补差，面积减少则按同价格受到补偿。“张伟立马否掉了这个提议。”许明回忆。但张伟却对《中国新闻周刊》回忆，自己从未听说过这个提议，否认更是无从谈起。

2018年9月，许明致信宁海路街道办事处，请求街道监督工作小组公示房屋面积、签订补偿协议：“这里的房子是各家的，是有房产证的，多得房的人没有意见，少得房的人会有很多后遗症房价要事先协商好几十家房型、面积各不相同的旧房翻建，再加上老房子与新建格式也不一样，再高明的设计师也不可能建成和旧房面积完全一样的新房。”

另一个让人觉得难以公正处理的，是大幅的户型调整。因是对门邻居，陈毓芬与张伟曾在朝南空间的大小上有过博弈。陈毓芬女儿陈洱告诉《中国新闻周刊》，她家的206室，套内面积72平方米，原本就南北通透；张伟家的205室，套内面积56平方米，是全南户型。在最初按面积占比划分南向空间的方案中，206室的朝南长度超过7.2米，而205室只有不到5.2米。但在随后的方案中，陈毓芬发现自家的朝南长度只剩不到6.5米，而205室则变成6.65米。陈毓芬怀疑，张伟通过与设计公司的私下沟通，影响了设计方案。

居民出资主导的拆除重建，居民有各自的设计想法，设计公司如何满足个体的诉求？负责秦淮区石榴新村项目的南京回归建筑环境设计院(下称“回归设计院”)院长丁小梅告诉记者，原地拆除重建必然要面对设计方案带来的利益调整，但这应该建立一套透明、合理的利益协调机制。调整若导致损失，可以按照市场价格补偿；若带来收益，也应该按照价格购买。作为第三方专业机构，与出资居民的互动应基于设计院提供的综合方案，而不是任由居民直接介入设计流程，以个体诉求影响整体的利益分配。

秦淮区成立了由区委区政府主要领导担任组长的“石榴新村城市更新危房安全消险改造指挥部”，秦淮区房产局、朝天宫街道办事处以及负责该项目的越城集团形成“三驾马车”，由机关干部担任组长的8个现场工作组也进入石榴新村，保障与388户居民的调查、沟通。最终，调查沟通工作持续了五个月，宣传政策、答疑解惑，仅是居民议事会就举办了52次。

察觉到工作小组权力集中，许明2018年9月5日、10月7日又给街道写信天博综合体育馆，要求街道制止工作小组制定的“参与表决人数的80%同意为通过、未能参与表决者视为弃权”的决议规则。担心翻建最终因缺少外部监督而失控，在第二封信里，许明的诉求更加明确：撤回翻建申请；请求将翻建改为维修，由自己承担房屋维修的所有费用。

2019年3月11日，张伟以“人民来信”的形式，致信南京市规划局信访办、南京市规划局城中分局，请规划局回复三个问题：第一，是否允许南入户改为北入户、四个单元改为六个单元？第二，室外路基不断提高，雨水严重倒灌，是否可以抬高楼房绝对高度？一楼潮湿，可否采用架空防潮，地下室空间尺度如何把握？第三，二楼炎热难耐，可否设计阁楼、老虎窗，隔热通风？

2019年4月15日，南京市规划和自然资源局出具《关于张伟请求“虎踞北路4号5幢险房翻建问题”的行政告知书》。除了重申“三原”原则，告知书明确：建筑入口可以调整；架空防潮、阁楼、老虎窗，如涉及超出房产证载建筑面积和突破实测图建筑绝对高度和体块外框线，则不得设置。这也意味着坡顶空间不能设置公共楼梯、防潮层不能建地下室。

2020年3月，仍未搬离5幢的陈毓芬向宁海路街道、南京市房产局、下关房产公司发送《撤销委托授权通知书》，称此前的委托存在重大误解，且被授权单位未明确房屋翻建流程、具体负责人及进度安排、所有事项不公开透明，故撤销此前的委托，同时也不再授权委托业主张伟为代表的工作小组，要求此后一切事宜都需与陈毓芬本人联系。

值得注意的是，陈毓芬关心的工程报价，的确在居民全部搬离后发生变化。李芒记得很清楚，2020年7月初，因为一份文件需要产权人签字，张伟找到她。签字时，李芒问起按照1500元/平方米预交的翻建费够不够用。“我记得他说，不是的哦，3600元一个平方。”听到新的报价，李芒心里“咯噔”一下。多位居民对翻建费在房屋拆除后变更心存疑虑，但已经走到这一步，商榷的空间已经几乎没有了。