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浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：一方面有相当多居民想改善居住条件，但是购房信心不足，购房能力受到抑制，购房压力较大；另一方面，还有部分在建商品住房消化速度趋慢，资金回笼也不及预期，影响了正常开发。房地产既是民生工程，又是发展工程，产业链长，涉及面广，也事关人民群众的切身利益，所以推出这么大力度的政策组合拳，就是要稳预期，稳规模，稳市场。

买房子，首付比例是个重要的“门槛”，它甚至可能决定了您能不能赶上购房“这趟车”，房地产政策“组合拳”的第一项就和它有关。5月17日，央行和国家金融监督管理总局发布通知，下调住房贷款最低首付比例。如果您是贷款购买商品住房的居民家庭，首套房的最低首付比例调整为不低于15%COOL18NET，二套房不低于25%。和去年8月的政策相比，再次下调了5个百分点，降至历史低位。

中国民生银行首席经济学家 温彬：现在的这些政策，主要还是从需求端来解决、发力，包括前期部分城市取消限购，解决的是购房资格的问题。这次下调首付比例是降低了刚需和改善性需求购房的门槛。包括商贷和公积金利率的下调，会进一步降低购房者的成本，所以更加有助于房地产市场交易活跃，从而确保房地产市场的平稳健康发展。

中国民生银行首席经济学家 温彬：目前从全国多个城市来看，平均的房贷利率大概是3.45%，之前全国的下限是3.75%。如果全国层面取消房贷利率下限，房贷利率可能较之前下降30到40个基点，这样可以明显降低购房成本。比如对于100万的贷款额，贷款期限30年，用等额本息还款的方式大概可以节约房贷成本近8万元，平均到每个月大概会少支付200元。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：2022年7月，全国启动了保交楼工作，通过设立专项债款，成立专班等取得了明显成效，但一些地方又出现交了楼，但交不了房，出现了因销售不畅新的保交房问题。所以这次启动保交房攻坚战，就是要重点把更多项目纳入到‘白名单’，给予资金支持，要让老百姓按合同约定如期能拿到自己购买的房子。

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文：这是一个特别精准、特别有效率的制度安排，确实有一些房地产开发企业因为自己的经营问题出现了风险COOL18NET，但是这些企业开发的项目处于很好的地段，而且有大量老百姓已经认购了它的房子，如果出现烂尾，对于这些认购的老百姓来说就是巨大的损失，但这个项目本身是优质的。所以在这个基础上，要建立基于项目的白名单制度，来建立房地产融资协调机制。

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文：这个协调联动机制的推出COOL18NET，总的说来效果是比较明显的，但确实在协调联动机制的过程中也还有一些问题，比如在进入‘白名单’范围的楼宇选择上，有的时候还不够严谨；第二个方面就是这样一个协调联动机制，是需要很多方面、很多机构来一起动作的，目前来看效率还需要提升，这样才能够把精准有效的政策落到实处。

当前，化解房地产风险还有一个关键就是存量商品房“去库存”。面对较高的商品房库存，如何盘活存量？央行表示，将设立保障性住房再贷款，支持地方国企收购一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再贷款的规模是3000亿元，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。那么COOL18NET，这个新的货币政策工具将起到怎样的作用呢？

重庆大学城乡建设与发展研究院(智库)负责人、教授 刘贵文：一个确实可以有效去消化一些房地产库存；第二个现在保障房体系还在建设过程中，在有库存的情况下，可以选择一些比较好的房屋，以比较合理的价格来收购，作为保障房，有利于保障房体系的快速建立；第三个方面，对于解决目前一些房地产公司流动性的问题也会有积极作用，而房地产行业整体回暖对地方经济的拉动，或者对于整个行业的发展也会起到积极作用。

除了消化存量商品房，存量土地也是需要妥善处置盘活的一大重点。自然资源部表示，准备出台政策，支持企业优化开发、促进市场流通转让、同时支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，帮助企业解困。这些土地收回、收购以后，可用于建设保障性住房等。下一步，有关部门将从资金、税费等方面出台配套支持政策。

中国民生银行首席经济学家 温彬：很多房企很大的一块存货是体现在土地方面，前期买入的土地因为各种原因闲置下来没有开发，这一次专门针对这些土地采取相应措施。无论是由政府收购，还是在土地二级市场进行流转COOL18NET，或者是将来跟其他开发商联合开发，都会使房地产开发企业自身的经营能力、资金能力提升，同时更重要的是加快土地资源的周转，提高土地资源的使用效率，这一块也是下个阶段工作的重点方向。

房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。新一轮稳地产、去库存政策“组合拳”对房地产市场回暖到底会有多大提振作用，还有待观察评估。但可以肯定的是COOL18NET，系列政策的用意是为了稳定房地产市场，而不是要去过度刺激它，更不是鼓励投机。让住房回归居住的本质，让人民住上高质量、合心意的好房子，才是房地产行业行稳致远的关键。

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