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2023年,上市物业企业以往高速外拓的节奏有所放慢,物企合约面积增速显著下降,收并购市场表现冷淡。归结原因,除了受到房地产关联母公司交付的影响,在物业行业转型周期下,物企告别盲目扩张,市场拓展更加谨慎,甚至对于亏损、低质的管理项目选择割舍退出。物管行业开始步入低速增长时代,重回“微利+现金流”模式。
据中指研究院统计,2023年,港股上市物企在管面积均值约为1.50亿平方米,同比增长11.94%,相比之下,2022年在管面积增速则为99.94%;2023年,港股上市物企合约面积均值约1.99亿平方米,同比增长仅1.02%,相比之下乐鱼快速通道,2022年合约面积则为18.67%。由此可见,增速均显著低于此前年份水平。
对于当前物企减少收并购、谨慎拓展的原因,建诚晟业联合创始人苑承建认为,房地产开发规模以及竣工规模持续大幅减少乐鱼快速通道,导致以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模持续减少。又由于地产行业下行影响,部分上市物企来自母公司的坏账计提增多,甚至还通过各种方式给母公司“输血”,造成上市物企现金流也趋于紧张,减缓了并购拓展步伐。
据克而瑞研究院分析,在过往规模导向下,企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑,企业对项目的运营提出了更高的要求,物企正主动大批量退出低质项目。公开资料显示,企业退出的项目主要分为四类,一是无利润或低利润的项目;二是只有微利但无现金流的项目;三是管理难度大或不在企业深耕区域的项目;四是管理成本高的项目。
而从物业收并购规模来看,据克而瑞研究院不完全统计,2023年上市物企收并购数量为42起,同比下降21%,披露收并购金额约33.73亿元,同比下降68%。由此可见,行业逐步摆脱“规模依赖”,积极寻求高质量增长。而此前大规模收并购带来的坏账风险并未完全消除,资产减值计提依然存在,在未遇到合适标的的情况下暂不进行收并购。
对于未来物业企业间的收并购,万物云董事长朱保全认为,物业企业并购在3年前很热,现在突然降温,未来还会再起步。在2023年业绩发布会上,万物云管理层表示,万物云还会密切关注并购合作的机会,坚持并购服务战略。针对历史上并购合作项目持续复盘,去年对不符合战略方向的股权合作项目果断“修剪”,符合战略方向的,积极增持寻求并表。同业并购已经进入新的阶段,公司将继续保持谨慎而积极的态度,寻找符合战略发展的合作机会。
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