德甲狼堡独家合作伙伴

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判决书显示，1969年出生的朱桂芝系商丘永城市高庄粮管所下岗职工。当年，她获得一桩土地开发信息，并经人介绍认识了河南力鸿企业管理咨询有限公司（以下简称“力鸿公司”）的法定代表人陈某。当时，陈某手握一份永城市民政局于2010年5月10日向市政府打的报告，申请“批复同意力鸿公司在永城市新城区投资建设老年康复中心，……需用地80亩”。

下岗后，朱桂芝四处筹钱做生意，自主创业的她看上了这个可以开拓事业的机会。2010年9月17日，朱桂芝与陈某签订《土地合作开发协议书》，约定“以力鸿公司名义申请立项，朱桂芝为实际出资人，出资1000万，全权负责与该士地相关的投资和经营；力鸿公司协助办理相关手续”。协议中，还停留在政府文件中的“地块”，设定为永城市东城区芒山路北段路西，市房地产管理局正对面，面积50亩。

其间，2013年8月13日，力鸿公司与崔某峰签订的股权转让协议，约定力鸿公司将项目土地以7700万元转让给崔某峰，除去已经支付4500万元，尚欠3200万元德甲狼堡独家合作伙伴，需先支付1000万元后德甲狼堡独家合作伙伴，陈某将力鸿公司法人、股权全部无条件过户给崔某峰”。朱桂芝、崔某峰等投资人又凑足1000万元交给陈某，剩2200万元未结。

2014年1月30日，力鸿公司法定代表人由陈力变更为崔某峰。同时，地主户们按照新的土地用途寻找房产开发合作方。2015年1月12日，力鸿公司与商丘市柏亿置业有限公司签订《合作开发合同书》，决定在受让的土地上开发“状元府邸”小区。2016年2月29日力鸿公司向政府补缴土地出让金4948. 93 万元。

2012年前后朱桂芝筹集地主户“买地”的行为，被指控犯非法转让、倒卖土地使用权罪；2014年，状元府邸小区开发商柏亿公司（法定代表人为杨柏伟）与承建商之间发生纠纷，承建商冀某找朱桂芝协调杨柏伟的关系，检方指控朱桂芝以协调关系为由诈骗冀某70万元；2016年，冀某为了顺利承建状元府邸小区工程找朱桂芝出面协调，朱桂芝建议其给杨柏伟送20万元德甲狼堡独家合作伙伴，检方指控朱桂芝构成对非国家工作人员行贿罪；2019年，杨柏伟未经地主户们授权同意，对属于地主户1、2层的商铺进行装修，而朱桂芝支持装修，被指控犯强迫交易罪。

2023年8月22日，梁园区法院作出重审一审判决，认定朱桂芝犯诈骗罪、非法转让、倒卖土地使用权罪、强迫交易罪，改判有期徒刑十三年。其中，检方指控朱桂芝在协调开发商与承建商关系时诈骗承建商冀某70万元，证据不足，“事实上只有冀某一方前后完全不一致的虚假孤证，不能采信，更不能定案”。朱桂芝的诈骗罪刑期由原一审的12年减为3年6个月。

《自然资源违法行为立案查处工作规程（试行）》中，对主要土地违法行为的查处明确“违法转让土地行为不能仅以签订转让合同或者协议、支付转让价款予以认定，还应当确认受让方是否实际接收、占有、控制土地”。在北京市中闻律师事务所律师张亮看来，2013年1月16日永城市政府给力鸿公司颁发土地使用权证之前，涉案土地都还只是在立项和审批阶段，没有任何公司或个人拥有可供转让的土地使用权。事实上，客观证据显示，涉案的土地使用权自始至终都在力鸿公司（后更名为河南光伸置业有限公司）名下，从未发生过土地使用权的变更或转让，而包括朱桂芝在内的地主户通过股权转让的方式筹集资金用于力鸿公司支付土地出让金，本质上是合伙开发建房，在小区建成后德甲狼堡独家合作伙伴，地主户们获得了土地上建成的房屋的所有权德甲狼堡独家合作伙伴，而不是获得了土地或者土地使用权本身。

澎湃新闻查询发现，在国土资源部执法监察局原副局长岳晓武牵头组织编写的《国土资源违法行为查处工作规程》系列解读中，针对违法转让土地使用权的认定与处理，明确“划拨国有土地使用权人未经有批准权的人民政府批准德甲狼堡独家合作伙伴，向受让方转让划拨土地使用权的，应当认定为违法转让划拨土地使用权。但在立案查处前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，或经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，应当不作为违法转让土地使用权查处……”

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