三区三线与三区四线

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据业委会发布的公告，2个事项均表决通过，共有752名业主参与此次投票，其中有468名业主赞成选聘万科益达物业，另有257名业主赞成改选业委会。根据第三次选聘的这一结果，2024年2月下旬，小区业委会代表业主大会，与万科益达物业签订服务合同，合同期限为2024年4月1日至2025年3月31日，并在住建部门备案生效。

胡主任还表示三区三线与三区四线，按照《民法典》相关规定，小区与由业主新选聘的物业公司签订合同后，前期物业服务合同即终止，物业服务合同终止的，原物业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并配合新物业做好交接工作，原物业如果违反该规定，则需要承担相应的民事责任、行政责任。原物业如果认为终止合同给其造成损失，可以向法院提起民事诉讼，但是不能拒绝撤场，“老物业一直不撤场，业主是可以拒交物业费的，如果不交物业费的人越来越多，必然又由此产生更多新的纠纷，并导致物业服务质量无法得到保证，最终损害的还是全体业主利益。”

“纵观明园九龙湾小区的物业选聘，新老物业各有支持者，但小区自治应遵循少数服从多数的原则。”河南鼎厚律师事务所主任黄文得律师，在认真查阅该小区《议事规则》以及与新物业签订的服务合同后认为，两份文件中关于投票规则、维修基金使用的相关条款没有太大问题，小区业委会是法律认可的民事主体，其在自愿、平等条件下，与新物业公司签订的合同具有法律效力。

黄文得表示，小区业主设立业主大会、通过选举成立业委会，是受法律保护的小区自治方式，但在现实中，真正将“业主自治”落实到位的小区少之又少。明园九龙湾小区的物业选聘，经过了公告、投票等环节，已经充分保障业主权利，但是法律并不保护“躺在权利上睡大觉的人”，对于因部分业主没有积极行使业主权利，以及其他客观因素导致的程序瑕疵，不应据此认定选聘结果无效，因此相关部门在综合考虑法律效果、社会效果的基础上，认定最终选聘结果有效，并无不妥。

“物业选聘属于业主自治的小区内部事务，新老物业之间没有必要产生对立。经过业主选聘确定的新物业公司，是当前唯一适格的物业公司，老物业公司应当及时撤场、交接。”黄文得说，业主与业委会之间更不必产生对立情绪，无论在哪个小区，业委会都不可能得到所有业主认可，所以应该从整个小区的大局出发，由业主通过业主大会明确业委会的权利和责任，从而确保业委会滥用权利必被追责，以及正常行使权利不受干扰。只有这样，业委会才能取得业主信任，两者之间的关系才能更趋融洽。

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