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“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,在针对房地产市场的表述中,会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。同时,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。
其中,“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段。当前,全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限,通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本。与此同时,优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布,这一轮“去库存”,有望促使房地产市场更加平稳健康发展。
当前,全国多地的购房政策发生了众多变化。其中,住房“以旧换新”,成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一:4月23日,深圳市启动“换馨家”活动,参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售,居民售房款用于购买指定新房项目;苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”,国企平台或开发商直接收购旧房,售房款用于在相应项目购买新房;广州市房地产行业协会亦在近日透露消息,正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作。根据中指研究院监测数据,截至5月6日,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”,并预计2024年将有更多城市出台配套政策,进一步促进置换需求释放。
此外,以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉。4月30日,北京市时隔13年再次优化住房限购政策,核心内容是在现有限购政策基础上,对该市“五环”外增加一套购房指标。5月6日,深圳分区优化住房限购政策,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。5月9日,杭州市全面取消住房限购lol滔搏战队,全市范围内购买住房,不再审核购房资格,同时,只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户,不再受学历等限制。
中共中央政治局会议指出,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。“这里的存量房产,一般要理解为是二手房房源,而不是房企的一手房库存。虽然从广义上理解lol滔搏战队,两者也都是存量房产的概念,但从狭义角度看,最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’。”严跃进谈道,“背后折射出的就是‘不好卖’的问题。”
据记者检索,线上房产交易平台链家显示,截至5月9日中午lol滔搏战队,广州二手房挂牌量约14.6万套,北京约14.3万套,上海约6.8万套,深圳约4.7万套lol滔搏战队,杭州约15.4万套。中指研究院统计数据显示,2024年4月,百城一手房价格环比上涨0.27%,二手房价格环比下跌,4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%,但表现仍好于一手房。
“二手房价格下跌幅度比一手房大,已经冲击到一手房定价体系,具体来说就是二手房价格下跌,导致一手房被迫跟着降价,价格下跌也导致开发商不拿地、不开工,因为一手房很难卖出去。”李宇嘉表示,“现在市场上刚需和改善的潜力都很大,刚需转向二手房,改善主要在一手房,关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来,这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来,央企和地方国企,收购市场上的存量二手房房源,再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者,实现资金闭环。通过提高流通率稳定价格体系lol滔搏战队,传导至一手房交易。”
“‘人房地’联动机制加快建立,未来人口规模大且人口增长的城市,土地供应也将得到更多保障。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保,同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设,未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现,一是通过协议划拨方式,新增保障性住房用地供应;二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式,建设保障性住房。“优先安排保障性住房供地,为保障房建设提供了土地保障,表明未来保障性住房建设节奏将加快,有利于加速构建‘市场+保障’住房体系,加速构建房地产发展新模式。”
值得关注的是,《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求,提出商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应,抑制存量住宅用地不合理增长。
李宇嘉表示:“会议当中新的表述有一个前提条件,即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹。统筹增量和存量,必须要针对有效房源,提升房屋的居住品质,地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板,推动优质新房供应。”
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