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“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，在针对房地产市场的表述中，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任飞速体育直播，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。同时，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待飞速体育直播，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
其中，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段。当前，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本。与此同时，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布，这一轮“去库存”，有望促使房地产市场更加平稳健康发展。
当前，全国多地的购房政策发生了众多变化。其中，住房“以旧换新”，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日，深圳市启动“换馨家”活动，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售飞速体育直播，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，并预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
此外，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉。4月30日，北京市时隔13年再次优化住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对该市“五环”外增加一套购房指标。5月6日，深圳分区优化住房限购政策，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。5月9日，杭州市全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格，同时，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。
中共中央政治局会议指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。“这里的存量房产，一般要理解为是二手房房源，而不是房企的一手房库存。虽然从广义上理解，两者也都是存量房产的概念，但从狭义角度看，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’。”严跃进谈道，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题。”
据记者检索，线上房产交易平台链家显示，截至5月9日中午，广州二手房挂牌量约14.6万套，北京约14.3万套，上海约6.8万套，深圳约4.7万套，杭州约15.4万套。中指研究院统计数据显示，2024年4月，百城一手房价格环比上涨0.27%，二手房价格环比下跌，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%，但表现仍好于一手房。
“二手房价格下跌幅度比一手房大，已经冲击到一手房定价体系，具体来说就是二手房价格下跌，导致一手房被迫跟着降价，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工，因为一手房很难卖出去。”李宇嘉表示，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在一手房，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，央企和地方国企，收购市场上的存量二手房房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。通过提高流通率稳定价格体系，传导至一手房交易。”
“‘人房地’联动机制加快建立，未来人口规模大且人口增长的城市，土地供应也将得到更多保障。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住房。“优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系，加速构建房地产发展新模式。”
值得关注的是，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求，提出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。
李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹。统筹增量和存量，必须要针对有效房源，提升房屋的居住品质，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板，推动优质新房供应。”
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