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“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，在针对房地产市场的表述中，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。同时，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

其中，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段。当前，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本。与此同时，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布，这一轮“去库存”，有望促使房地产市场更加平稳健康发展。

当前，全国多地的购房政策发生了众多变化。其中，住房“以旧换新”，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日，深圳市启动“换馨家”活动，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作。根据中指研究院监测数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，并预计2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

此外，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉。4月30日，北京市时隔13年再次优化住房限购政策，核心内容是在现有限购政策基础上，对该市“五环”外增加一套购房指标。5月6日，深圳分区优化住房限购政策，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。5月9日，杭州市全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格，同时，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。

中共中央政治局会议指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。“这里的存量房产，一般要理解为是二手房房源，而不是房企的一手房库存。虽然从广义上理解，两者也都是存量房产的概念，但从狭义角度看，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’。”严跃进谈道，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题。”

据记者检索，线上房产交易平台链家显示，截至5月9日中午，广州二手房挂牌量约14.6万套，北京约14.3万套，上海约6.8万套，深圳约4.7万套，杭州约15.4万套。中指研究院统计数据显示，2024年4月，百城一手房价格环比上涨0.27%，二手房价格环比下跌，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%，但表现仍好于一手房。

“二手房价格下跌幅度比一手房大，已经冲击到一手房定价体系，具体来说就是二手房价格下跌，导致一手房被迫跟着降价，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工，因为一手房很难卖出去。”李宇嘉表示，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在一手房，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，央企和地方国企，收购市场上的存量二手房房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。通过提高流通率稳定价格体系，传导至一手房交易。”

“‘人房地’联动机制加快建立，未来人口规模大且人口增长的城市，土地供应也将得到更多保障。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住房。“优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系，加速构建房地产发展新模式。”

值得关注的是，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求，提出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。

李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹。统筹增量和存量，必须要针对有效房源，提升房屋的居住品质，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板，推动优质新房供应。”