老奇人

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以2023年年报数据为基础，渐苒研究院选取已披露相关数据的26家上市物企数据来看，和泓服务、雅生活、康桥悦生活的第三方市场化物业占比分别为84.20%、83.30%和80.00%，是三家市场化程度最高的物企代表。此外，世茂服务、永升服务、时代邻里、第一服务、东原仁知服务、招商积余等物企的第三方市场化物业占比也较高。

虽然第三方外拓面积逐步增加，但是，从去年实际情况来看，物企在市场外拓方面也面临困局。渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨指出：“上市物企第三方在管面积占比整体呈上升趋势老奇人，但就具体企业而言，每年关联方交付面积和第三方拓展面积此消彼长，第三方在管面积占比在整体上升的同时也存在波动。2023年也有部分企业由于新增市拓的结构变化，导致第三方在管面积占比出现减少。随着存量市场竞争的加剧，物企继续提升第三方在管面积占比的动作确实也存在压力。”

“物业企业提升独立性的原因可以归纳为两类，一类是被动原因，部分物业企业的地产关联方已经出险，关联方项目供给大幅下降，这些企业不得不通过独立自主的第三方市场化业务来维系生存。”牛晓娟表示，“另一类源于物业企业主动探索转型，更多的物业企业关联方虽然没有直接出险，但面对房地产行业持续承压的情况，这些企业选择主动摆脱关联方依赖，加大力度进行市场外拓，以强化自身内生增长能力。”

虽然部分物企摆脱对单一地产公司的依赖，走出了独立于母公司之外的发展路径，但是，物企作为房地产行业密切相关的上下游行业，从整个行业来看，依然与房地产行业息息相关。对此，万物云董事长朱保全在万物云2023年度业绩发布会上就直言：“到目前为止，市场上的物业企业，包括万物云在内其实都没有走出独立行情，都跟着房地产在变。”

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